Jak rozliczyć najem prywatny, a jak najem w działalności w 2023 roku?

Wszystkie przychody z najmu prywatnego uzyskane od stycznia 2023 roku mogą być rozliczane wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Natomiast najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nadal może być rozliczany na zasadach ogólnych, o ile przedsiębiorca wybrał właśnie taką formę opodatkowania najmu. Do tego wszystkiego dochodzi jeszcze kwestia wysokości podatku od nieruchomości.

Jak rozliczać najem prywatny w 2023 roku

Nowe zasady obowiązujące od 2023 r. całkowicie zmieniły sytuację osób płacących podatek od najmu prywatnego. Jedyną możliwą formą opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Do 100 tys. zł przychodu stawka ryczałtu wynosi 8,5%. Przychody powyżej tej kwoty są opodatkowane stawką w wysokości 12,5%.
Konsekwencją opodatkowania najmu prywatnego ryczałtem jest brak możliwości uwzględnienia kwoty wolnej od podatku. Ponadto nie ma możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu. W związku z tym wszelkie remonty, odsetki od kredytu na mieszkanie czy też amortyzacja nie będą miały wpływu na podatek dochodowy od wynajmowanej nieruchomości.
Do końca 2022 roku podatnik, który rozliczał się na zasadach ogólnych, mógł sobie to wszystko odliczyć. Dzięki temu dość często zdarzało się, że w ogóle nie musiał płacić podatku dochodowego od osób fizycznych za wynajmowane mieszkanie lub podatek ten był stosunkowo niewielki.

Jak rozliczać najem przy działalności gospodarczej?

Wynajmując mieszkania i inne nieruchomości w ramach działalności gospodarczej można wybrać 3 metody opodatkowania:

• zasady ogólne,
• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych,
• podatek liniowy.

Przy zasadach ogólnych i podatku liniowym można odliczać koszty uzyskania przychodów, takie jak remonty czy amortyzację. Jednak trzeba tutaj pamiętać o obowiązkowej składce zdrowotnej, którą trzeba odprowadzać od uzyskanych dochodów. W przypadku zasad ogólnych jej wysokość wynosi 9%, natomiast przy podatku liniowym jest to 4,9%.

Jaki podatek od nieruchomości płaci się przy wynajmie?

Stawka podatku od nieruchomości zależy od tego czy jest to najem prywatny, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W przypadku prywatnego najmu mieszkania zastosowanie mają preferencyjne stawki podatku od nieruchomości. W tym przypadku maksymalna stawka, jaką może ustalić gmina to 1 zł za 1 metr kwadratowy powierzchni.

Natomiast w przypadku mieszkań wynajmowanych przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą podatek od nieruchomości będzie znacznie wyższy. Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów, które poparł również Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z dnia 11 listopada 2022 roku, sygn. akt III FSK 4145/21) wszystkie mieszkania, które są wynajmowane w ramach działalności, powinny być opodatkowane według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. W tym przypadku maksymalna stawka może wynieść nawet 28,78 zł od metra kwadratowego powierzchni mieszkania. Trzeba to wziąć pod uwagę kalkulując opłacalność założenia działalności gospodarczej przy wynajmie mieszkań.